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该哭还是笑,烟台那些高价地,命运如何了?

2020-12-04 09:31:16

来源:水母网   李晓娜



自2018年始,烟台土地市场进入了地王争霸的新赛道。

地价重新洗牌,节节高升,夹裹着房价,开启了大跃进时代。数据显示,2018年烟台商品房成交均价同比上涨23%,创10年来最高涨幅。

房价分水岭,由此诞生。

细数全市住宅地块楼面价TOP15,基本由外来房企一水包揽,彰显了他们挺进烟台的决心以及对市场抱有的足够信心。无论是以高价敲开烟台的大门,建立一个桥头堡,抑或囤地深耕,非拿不可的军令,这其中的玄机何止一个。根据地产项目开发周期,三年后我们来复盘,这些高价地的命运,究竟如何了。

一路看下来,不过是喜忧参半,结局不一。

近三年烟台住宅地块成交楼面价排行榜

01

与其他城市“捂地流”不同,烟台的高价地呈现出了高周转、速度快的态势。历史的滚滚车轮证明,开发快周转才是王道,当务之急是要收回真金白银投入进去的土地款。只要资金能不断滚动,即使项目的利润低甚至是亏本的,也问题不大。

烟台15宗高价地中,2018年的项目基本已开盘或完成售卖,2019年的项目也已基本入市,今年拿地的个别几块预计明年亮相,总开盘率达到了73%,但成交表现不一。

首个楼面价破万的地块,在2019年5月诞生。碧桂园从8家房企中脱颖而出,以总价3.3亿元、楼面价11000元/平落子南大街,刷新了烟台楼面价新纪元。地块位于中心城区黄金地段,但面积不大,规划4栋叠拼产品、1栋商办楼。今年1月开盘,3栋叠拼66套已推出,目前去化率36%。

深耕养马岛八年的龙湖,在2018年以8644元/平的楼面价杀入芝罘区,每亩1215万元,溢价率243%,1152轮激战 ,创造了当年烟台招拍挂史以来的单价地王和溢价地王。规划6栋13-18层小高层,272套,2018年12月开盘,两年去化60%。

中海于2019年以楼面价7848元/平、溢价率57%斩获的莱山区科技小区西地块,今年6月开盘入市,目前去化23%;新城2019年从19家房企中揽获了机场路地块,楼面价7705元/平,单亩1808万元,今年1月开盘,推出251套高层,目前去化24%,战绩不佳。

成交数据显示,价格越高,去化越难。地价高,意味着开发商要规划高端产品系,或做大户型定位改善群体,来实现高溢价率。但入手的高门槛,也是导致去化慢的主要因素,总之,还得看市场脸色。

高处不胜寒,高价地的开发商也跟买了高价房的购房者一样,也会高位站岗,也在等待时间解套。

烟台已入市高价地开盘及去化情况

02

市场本就残酷,有人买,再高的房价也是低的;没人买,再低的房价也是高的。

来看另一组数据:

中海知孚里,楼面价6934元/平,2019年7月开盘,凭借芝罘中学的学区优势,已全部售罄;

蓝光未来城,楼面价5604元/平,今年1月拿地7月开盘,占据幸福新城发展的风口,一中新校区加持,目前推出574套房源,去化了57%;

远洋东莱郡,楼面价5560元/平,2019年5月开盘,后期降价促销,跑赢市场,218套住宅产品去化96%。

不仅如此,这三个盘的地房比也相对可观。

从象征房企盈利空间的房地差指标来看,销售价格较楼面价至少翻一倍,剔除建安成本、财务成本、营销成本,多数还是有利润空间的,基本可以实现盈利。以地房比指标测算,烟台11个入市地块中,超过75%的只有新城明昱锦园,楼面价7705元/平,受市场及产品影响不断降价,导致成交均价仅10282元/平,盈利压力过大,亏损的风险最高,骑虎难下。

烟台已入市高价项目地房比一览

而低于30%地房比的为中海知孚里、招商雍景湾,溢价率最高。知孚里6934元/平的楼面价,卖到了27715元/平,是11个地块中售价最高的,可见优质学区对烟台人的吸引力仍最为致命,而中海以小面积段产品应对高售价学区房,拉低入手门槛,进而缩短整个项目去化周期,这步棋走得也是稳准狠。

03

这三年里,烟台每年都会产生一宗竞拍最为激烈的地块,基本都是当年的“地王”。龙湖、新城、碧桂园三宗高价地都是在向好的市场背景下诞生的,大有士气却怎么也逃不开相同的“魔咒”——随之进入下行期,又是一些非不可替代的地段,周边环境短期内难有改善,户型大面积段居多,导致楼盘销售存在瓶颈,在业绩压力下自然会面临降价的可能性。

相对而言,好的地段、学区及产品,市场再下行,认同度还是有的。同时,产品定位应该具有一定的稀缺性和差异化,同质化竞争注定没有出路。

那为什么房企抢到头破血流了还要拼命拿下?

第一,不惜代价进入烟台,建立一个桥头堡,如绿城中国、金科、远洋。

第二,品牌深耕,彰显房企强大产品力,如碧桂园、龙湖。

第三,布局扩容,急需补仓,如中海、蓝光中南等。

第四,势头生猛,资金充裕,如“那些年”的新城。

除此之外,对烟台市场面的看好,抓住机会补充土地储备也是一个因素,另外,房企每年都有投资目标,以及投拓岗所在的职业需求。

一个健康的市场,必然是有梯度的。

两三块的高价地,对整体房价的影响杯水车薪。但对拿地房企来说,是一场打造标杆产品的考验。时光留下的印记说明,匠心打造产品才是王道。烟台不缺开发商,烟台人缺的是好房子。

张经纬

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