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雾霾重度来袭,为办公楼市场带来新机遇

2016-11-01 11:18:00

来源:中国房地产报   作者:韦彤



    在房地产市场面临结构性调整期,办公楼市场也面临巨大的库存和转型压力。据仲量联行相关研究发现,在改善室内空气质量上的投入,将为办公楼提供更多保持市场份额和长期活力的机会,使其在经济下行或放缓期间的适应性更强。

    “雾霾‘红色预警’为2016年办公楼市场提供了前瞻性机会。”仲量联行中国华北区总监麦哲文表示。

    在麦哲文看来,空气质量和环境问题是泛绿色概念。“实际上绿色地产不再仅仅是强调建筑物或硬件配备,空气质量也要成为重要一环。随着人们对空气质量和环境问题的关注,绿色写字楼有望成为未来写字楼的差异化卖点,并且成为不可逆转的行业新机遇与新趋势。”

    近日,仲量联行与室内环境质量咨询公司境纯中国联合发布了《珍爱每一次呼吸——中国办公楼健康环境转型》的白皮书,详细探讨了合理投资改善室内空气质量有助于提升未来办公楼环境水平这一话题,为中国办公场所空气质量分析提供了有力支持。

    中国房地产报:是什么因素促使仲量联行去关注研究中国办公楼的环境质量问题?

    麦哲文:现代商业社会中,国人在室内度过的工作时间远超于室外。统计数据表明,全国九成行业每周都有员工加班。空气污染问题为中国带来了诸多挑战,而不舒适、不健康的办公环境对工作效率所产生的影响之大,远远超出人们的想象。

    拥有健康环境的办公楼有助于防止“人才流失”,发展真正的创新型城市。众所周知,创新是推动中国参与全球竞争的关键措施。但是,创新的推动需要高端人才。然而,近年来大量受良好教育并有高级技能的人才纷纷移民国外,寻求发达国家的绿色健康生活和清新洁净空气。因此,中国更好地管控环境污染问题的需求几乎毋庸置疑。

    虽然我们无法改变室外的状况,所幸我们大部分时间置身室内,至少可以在控制室内空气质量上有所行动。这也是我们研究办公室环境转型的初衷。

    中国房地产报:提升办公楼空气质量,对办公楼开发商来说有哪些实质意义?

    麦哲文:我们曾对北京150栋办公楼做过调研,其中只有10~15栋建筑选择系统升级,配备一流设备(特别是新风系统和空气过滤器)。调研结构发现,这些办公楼在市场竞争中具备绝对优势,更受员工和业主的期待与青睐。那些空气质量问题很大的办公楼在市场库存压力下,租赁劣势更加明显。

    特别是在2015年北京第一次雾霾红色预警之后,越来越多的业主开始关注如何最为有效地降低办公空间中的PM2.5浓度。空气质量问题成为企业在京选择办公室的重要影响因素,而能够提供健康、清洁空气的办公楼成为开发商提高市场竞争力的有力手段。

    中国房地产报:如何提升办公室空气质量?

    麦哲文:这是一项长期工程。优质室内空气需要通过三大举措实现。

    首先是评估,对办公场所进行测试,认清当前存在的问题,设计解决方案;第二步是行动,安装用于清理办公场所空气的有效且高效的设备,机械通风系统能有效减少室内PM2.5的浓度。

    许多业主和雇主错误地以为,一旦通风系统安装完成后,就万事皆备了。实际上,真正的工作是从系统安装运行后才开始的。员工利用室内空气监测器和手机应用追踪空气质量的能力,正在快速推动行业寻求以绩效为驱动力的解决方案,这更加促使雇主在工作时间为员工提供安全健康的空气。同时也给业主施加了更大的压力,因为租户都希望他们的办公场所能够持续提供良好的空气质量。因此第三步就是监测:实行长期维持室内空气清洁的控制措施,例如按需自动化清洁过滤和对空气质量的持续监控。

    中国房地产报:由于配备空气净化装备需要一笔不小的投入,并且需要持续监测,开发商是否都能接受?

    麦哲文:对室内空气质量的投资有助于办公楼实现竞争差异化,从而使其更好地实现市场保值。办公楼开发商可以委托知名认证机构,对办公场所室内空气质量进行评估和认证,发挥市场营销优势。

    从经营的角度来讲,尽管健康的工作场所可以为企业经营带来哪些直接利益尚难以准确量化。但是哈佛大学最新研究显示:对于脑力劳动者来说,与普通空气质量相比,通风条件更好、空气更清洁的工作环境有助于将工作效率提升两倍。由于员工人力成本通常占公司运营成本的绝大部分,通过改善室内空气质量而取得的生产率提升将特别可观。

    配备合适的新风过滤系统以及其它先进技术的楼宇租金一般相对较高,但并不会高出许多。因此,只要选择合适,租金成本上的小幅增加可帮助公司节省长期开支。这对开发商和雇主都是好事。

    中国房地产报:你怎么看待绿色办公楼的市场前景?

    麦哲文:我们遇到越来越多的开发商通过设施升级为客户提供安心环境。嘉里建设集团办公室当前正在开展空气质量检测,来定制有效降低室内PM2.5浓度的解决方案。嘉里建设的目标是所有客户一旦进入嘉里的任何物业项目中,都不用对空气质量有任何忧心。公司的计划包括安装实时空气质量监控设备,主要用来跟踪实时的PM2.5水平,以便公众都能看到室内空气的安全度。我们相信这一定是未来开发商的发展趋势。

    鉴于中国当前的污染形势,提供一个安全的室内环境,不仅是开发商要履行的责任,也应该成为经营理念的一部分。

    随着公众对环境问题的容忍度持续降低,他们将越来越不愿意置身于室内空气质量恶劣的工作场所中,这个趋势亦将波及其他市场,如零售业和娱乐业。解决空气质量问题会成为全行业责任。但值得注意的是,尽管办公楼市场上已有很多业主和雇主开始关注这一问题,但目前仍然只占市场的一小部分,这样的情况在未来很长一段时间恐怕难以改变,但改善室内空气质量离不开大多数市场参与者的共同努力。

责任编辑:孙佳

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