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透过开发商诱人的广告看清房子

2010-09-16 10:34:13

来源:宁波晚报  



    “亚洲最大的滨海社区,性价比最牛的海景房,均价3800元/平方米”、“商铺售后返租,年固定租金回报率在总房价的10%以上”……这些充满诱惑力的促销语,都来自在甬促销的一些外地楼盘项目。在不期而至的电话里、在群发的手机短信中、在街头四处分发或塞进信箱的宣传单上,不少市民都接触过此类广告。

    藏在诱人广告背后的外地楼盘,是财富馅饼还是美丽的陷阱?昨天,市建委房交处特别委托本报,就在甬促销的外地楼盘提示购房风险。有关负责人士表示,虽然现在对此类楼盘的投资价值“还很难下结论”,但市民如欲购买此类房产,必须三思而后行。

    “适宜投资”是主打卖点

    据记者调查,目前在甬促销的外地楼盘中,有普通住宅、产权式酒店公寓,更多的则是各种类型的商铺——包括综合市场、商贸城、金属城、机械城等等。“升值前景好”、“投资回报高且稳定”等,是它们主打的卖点。

    雇人在市房产交易中心门口、街头等地分发宣传单,甚至在凌晨3点还打电话推销的山东威海银滩楼盘,可谓外地在甬促销的住宅类项目的典型。只要首付3万元,就能在这个联合国都说是人类最适合居住的地方买下一套海景房,以后不管是自住还是等升值后再卖掉,都物超所值——这是促销银滩楼盘的中介们几乎一致的说法。

    一个地处省内某地、叫“国际缝制机械城”的楼盘,促销人员称其中的商铺由经营方包租6年,前三年共计总房价21%的租金一次性返还购房者;第四年租金回报率是总房价的9%,第五、第六年每年按10%逐年返还。以“返租”、“委托经营”等为名号的高固定回报,几乎是此类商铺型外地楼盘在中介人员口中共同的投资卖点。

    值得注意的是,外地楼盘的高投资回报,多数只由中介人员口头介绍,而在楼书、广告等纸质载体上并无体现。

    五类风险不得不防

    “要说这些外地楼盘都是在搞虚假宣传,是不对的,至少在它们的楼书、广告上,我们还没有发现违法违规的宣传内容。海南的房价在暴涨前,当地一些海景楼盘在宁波也有中介低价销售过,回过头看中介所说的投资价值确实也存在。”市建委房交处有关负责人表示,“但不管是房子升值还是收取固定的租金回报,都是需要一个过程的——至少要在楼盘交付使用之后才能体现出来。而在这个过程中,投资风险随时可能产生。”

    外地楼盘的投资风险何在?该负责人列举了五类。

    其一,楼盘的开发、销售过程是否合法合规。

    “就我们调查,推销这些外地楼盘的房产中介,均是拉人去现场看房的,签购房合同、包租协议等书面的东西,都是当地开发商的事。”该负责人说,本地购房者去现场后,对当地的开发商有无房地产开发资质、资金实力如何、售房时是否已经取得预售许可证、有多少房源可售并且已经售出了多少房源、土地和房子是否有抵押情况存在等问题,很难弄清楚。一旦当地开发商在楼盘开发、销售过程中有违法违规的情况,楼盘能否如期交付甚至能否开发完成,都有可能成为问题。

    其二,本地人去外地购房,能否获得当地银行按揭贷款。

    在新一轮房地产调控收紧信贷政策、拒斥外地购房人群的当前,市民去外地买房,在当地银行很可能办不下按揭贷款,而开发商或者房产中介收取的购房定金,并不会因为你办不下按揭就退还给你。

    其三,促销时的“升值”、“返租”等承诺能否兑现。

    房价涨跌谁也预料不到,不同地方的房屋升值潜力以及升值水平高低,更难一概而论。对于当地楼盘现在报出的价格,一个外地人也很难判断其比当地同类楼盘高还是低。至于“售后返租”的销售形式,国家是明令禁止开发商直接这么做的,现在所谓的“售后返租”都是交给经营公司在搞,属于打擦边球。购房者在房屋交付后能否获得固定的租金回报,要看经营方的经营能力和资金实力,一旦经营不善,房子不但没租金收,可能连按原价都卖不掉。

    其四,楼盘所在的区域,政府配套规划能否跟上。

    市建委房交处人士向记者介绍了前两年的一起投诉:本市一房产中介向市民推销一个位于边境的商贸城商铺,推销时说这个项目旁规划有一座桥通往境外,买下商铺后就可以做边贸生意,但最终这座桥未能建造起来,“这样一来这个商贸城根本就做不来生意,毫无价值。”

    其五,解决购房纠纷成本高、难度大。

    “本地人买了外地的房子,如果在房款具结、房屋质量等方面发生纠纷,跑去一趟的成本很高,而且即便到了那边,因为你对当地的房地产销售管理情况不熟悉,能不能成功维权也是一个问题。”市建委房交处人士说,国内各城市的房地产销售管理政策并不都是相同的。

责任编辑:苏良清

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