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购房指南之——买房前的常识准备

2010-08-31 13:58:32

来源:新浪房产频道  



    买房是一件花费极大的事情,不仅要花费大量的金钱、时间,而且会牵扯到我们的大部分精力,毕竟“买房无小事”,买一处好的房子自己在日后的工作生活中也会舒心、高兴,提高工作效率与生活质量,反之如果买的房子不顺心,出现这样那样的问题或纠纷,那可是极为的不爽啊。套用故事当中的话“买房有风险,投资需谨慎”,因此我们在买房前一定要认真的学习房产的相关知识,做好充分的准备。

     ——前言

    美国最优秀的房地产公司Pulte Home认为,有两个因素基本上可以解释大部分的住房购买行为:一是购房者的生命周期(生命阶段),二是购房者的支付能力。生命周期意味着需求的变化,人生的每个阶段都需要住房,但住房需求是随着人的不同生命阶段而变化的。支付能力主要决定于收入水平,人们总是希望能买他们能够负担得起的住房。可见,在综合考虑生命阶段或经济状况的基础上,清楚地知道自己的购房目的,才能事半功倍!

    误区:买房之前,很多购房者会憧憬拥有这样一套房子:低总价、区位好、小区品质高、交通便利、周边配套完善等等。但是,在真正挑选楼盘的过程中,大多时候却发现很难在这些因素中找到平衡,因为没有哪一个楼盘能做到十全十美,从而陷入了如何取舍这些购房因素的困惑中。

    究其原因,不知道在什么前提下找到平衡或做出取舍。乐居工作室认为这个前提条件就是“购房目的”!不同的购房目的对于房子的考虑因素的侧重会有不同。

    购房目的无非是自住或投资,其中自住又包括过渡性居住、改善性居住、一次性到位居住。自住者期望花最少的钱买到最合适的房子,而投资者的最佳期望是用少量的自有资金买到高投资回报的房子。乐居工作室将分别阐述过渡性居住、改善性居住、一次性到位居住和投资四类购房目的应优先考虑的购房因素有哪些。

    以过渡型房产居住为目的

    案例:将满28岁的年轻朋友小A,研究生毕业一直租房居住。小A工作已经四年,目前已经有了10多万的存款,月收入6000元左右,现在打算考虑买套房产结束长期的租房生活,并计划与女友结婚。

    小A的购房现状在当今的年轻人中间十分普遍:工作时间不长,经济实力有限,首次置业,若一次性完成置业可能面临“买房增加生活负担”的风险。有专家指出,26-30岁人群从资金实力上来说,还未达到购房最佳年龄段,对未来收入预期不稳定,将导致由低龄化而引起的潜在信贷危机。小A这类首次置业的年轻人群应本着“买得起,还要住得起”的购房原则,将购房的目的定位在过渡性买房,未来随着经济状况的改善,分阶段多次完成置业!

    既然是过渡性住房,千万别盲目追求市中心黄金地段或期望一步到位的大户型,“小户型、低总价”就成为小A优先考虑的因素,这类低总价房子带来的是“低首付、低月供”,同时也能降低将来家庭结构、人口变化给住房带来的影响。

    在“小户型、低总价”的选择中,购房者应重点关注具有保值或升值潜力的楼盘,便于再次置业的时候出租或出售,减少置业压力。

    调查显示:小户型受到了年龄在25-30岁、家庭月收入在5001-7000元的年轻人追捧,他们看中了小户型楼盘“总价低、装修方便、位置好”三大优势。

    小知识:

    业内通常认为:一居室面积在60平方米以内,二居室面积在70-80平方米之间,三居室面积在90平方米以内,符合以上面积的房屋才称得上是小户型。

    以改善型居住房产为目的

    案例:B先生在某大城市安家多年,小孩马上就要上中学了,又想把一直在外地的老人接到身边尽孝,现在居住的二居室就显得相对紧张了。B先生夫妇手里已有了一定的积蓄,想换套大房子。

    根据一份对二次置业者进行的权威调查数据显示:有69.23%的已置业者认为,为了改善生活品质,二次置业非常必要,认为“可有可无”和“以后再说”的不确定人群分别为17.95%和11.54%,而认为完全没有必要的仅仅为1.28%。

    以一次性到位型居住为目的

    案例:王小姐原计划买一套小户型,但发现如果现在贷款买了小房子,那么以后再买大房子贷款时,就会被认定为第二套住房,买房成本会比一次性买一套大房子高很多。因此,不着急置业的王小姐决定等手里的钱够付大房子的首付时再买房,一次到位。

    虽然目前政府放松了二套房的贷款政策,即对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行。但有能力进行第二次置业的家庭,很少人均住房面积会低于当地平均水平的;加上各地对这条政策的执行存在差异,比如北京就取消了“人均住房面积低于当地平均水平”。因此,二套房贷款新政的实施还需要一段时间。显然,购买二套房会使成本高出很多,这无疑让那些经济实力处于中等水平的购房者选择一次性置业。

    既然考虑一步到位,在选房的时候考虑的因素就会很多,但大户型将是这类购房群体的首选。其次,既然不是“歇脚的地方”、“过度的房子”,那么对房屋的品质就会提出很高的要求,包括小区整体规划、户型设计等都属于考察的范畴。同时,选房时还会照顾老人和小孩的需求,周边有医院、学校、超市等完善配套的楼盘会吸引购房者。相对而言,价格这个因素的权重对一次性置业者来说反而会有所偏低。

    以投资置业为目的

    案例:C先生自己开了一家公司,妻子是一家大外企的高级白领,家庭收入丰厚,除了拥有高档住宅、小车外,在银行还有一大笔储蓄。C先生瞄准房地产市场很久了,计划用富裕的自有资金投资房产,作为家庭理财的一个重要组成部分。

    误区:以投资为目的的购房者,常常只选高档房、只挑大户型、只看城市中心,这种非理性的购房行为在房地产市场繁荣的时候很容易成功,一旦市场下行,投资失败的风险会大增。

    投资房产要理性对待,区位特质及区域未来发展规划要优先考虑。好的区域位置是楼盘保值增值的关键因素,也能够弥补户型、面积等方面的不足,这里好的区域位置并不一定是常人所认为的市中心;未来发展规划决定了楼盘的增值空间多少,房屋价格将呈现“低开高走”现象,给投资者带来收益最大化。

责任编辑:苏良清

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