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开发商跑了咋办房产证

2008-03-05 15:09:40

来源:北京晚报   林靖



  

插图/艾姗姗

  问题

  买房的血汗钱岂能打水漂

  外地来京打工的小王经过打拼和努力,几年来有了一笔积蓄,于是决定买套商品房过稳定的生活,彻底结束到处租房的漂泊经历。由于小王是外来户口,根据当时的政策,他要为此多付几千元钱。于是,小王就同早年来此打工并已落户的姐姐商量,用她的名义买房,而由小王支付全部购房款。

  对这一提议,小王的姐姐完全同意。于是,小王就用他姐姐的名字,以按揭方式,同开发商办理了房屋买卖合同。合同签订后,小王如约交纳了20%的首付款,同时向银行办理抵押贷款。开发商也如约交付了房屋。

  然而,小王搬进新居后,开发商却迟迟不按约定办理房产证。小王坐不住了,经过打听才知道,原来开发商已经被工商管理局吊销了营业执照,法定代表人也不知去向。

  小王一听顿时懵了,“我把辛辛苦苦打工挣来的所有血汗钱都投在了这房产上,要是没有房产证,岂不是这些钱全打了水漂儿!”

  他急切想知道:“在这种情况下,我应该怎么做才能把房产证拿到手呢?另外,我还能把这房产变更到我自己的名下吗?”

  值班律师解答:北京市尚格律师事务所贾昆明律师

  通过诉讼“曲线”拿证

  如何拿到房产证?在没有开发商的情况下,小王可以先办理房屋所有权转移登记。

  根据《城市房屋权属登记管理办法》第九条的规定:房屋权属登记分为:总登记;初始登记;转移登记;变更登记;他项权利登记;注销登记。而小王的情况属于第一款第三项,即“转移登记”。

  办理房屋所有权转移登记,需要经过受理、审查、决定、告知4个阶段。

  办理过程中需要开发商配合,共同递交申请书以及提供提交相关材料。而现在开发商已经被工商管理局吊销了营业执照,法定代表人也不知去向,所以小王只能以其姐姐的名义,通过仲裁或诉讼,来获得法院出具的《协助执行通知书》这样一个法律文件,代替开发商来办理房产证。

  在房屋购买合同中,有一个解决争议的条款,这一条款有两个选项,一是诉讼,二是仲裁,签订合同时只能选择其一。

  小王签订房屋买卖合同时,如果选择诉讼,那就只能通过诉讼解决;如果选择了仲裁,那就只能通过仲裁解决。

  由于开发商目前只是被吊销执照,其法人地位没有消失,只是民事权利受到一定的限制,但不影响其成为在诉讼过程中的被告及仲裁过程中的被申请人地位。诉讼或仲裁请求,就是要求开发商协助办理权属登记即可。

  如果小王出面进行诉讼或仲裁,还要有他姐姐的授权委托书。

  通过诉讼或仲裁,获得生效的判决书或裁决书,之后可到所辖法院执行庭申请执行,法院会向小王出具《协助执行通知书》。该通知书中已经载明被执行房屋的权利人(即小王姐姐)的姓名、商品房买卖合同号、项目名称、坐落、部位、面积等,执行人员姓名及联系方式。

  有了《协助执行通知书》,小王就可以带着房屋买卖合同、本人身份证、其姐姐的身份证及授权委托书、契税完税证明,到所辖房屋权属管理部门办理房产证了。

  如何将该套房产变更到小王自己名下?

  有两种方法:一是以小王姐姐的名义向开发商提出退房申请,然后再以小王的名义同开发商签订房屋买卖合同,这样到手的房产证上的名字就是小王了。但由于开发商已经被工商局吊销了营业执照,所以这个方法就行不通了。

  第二种方法是以小王姐姐的名义将房产证办好,然后以赠与或买卖方式,将房产证办理到小王的名下。

  法律速答

  1、解除劳动合同问:我1989年参加工作,单位由事业改为企业,签的是长期劳动合同。现在我和单位协商解除劳动合同,单位应该给我补偿多少?按2008年新《劳动合同法》如何计算?

  答:按新的《劳动合同法》规定,经济补偿金按劳动者在本单位工作的年限,每满1年支付1个月工资的标准,向劳动者支付。6个月以上不满1年的,按1年计算;不满6个月的,向劳动者支付半个月工资的经济补偿。本条所称“月工资”,是指劳动者在劳动合同解除或者终止前12个月的平均工资。

  2、缴纳社会保险问:如果我不打算再缴纳社会保险,可以要回已经交过的钱吗?

  答:到了法定退休年龄时,可以要回。

  3、集体土地建房问:我住在北京,看中外地县城的一套房子,该房已办理土地证和房产证。可是土地证上写的是集体土地,请问这房子可以买卖吗?是否可抵押贷款?

  答:依据目前的法律,在农村集体土地上所建的房屋,是不办理房产证的,只有宅基地使用权证。该土地不能买卖,房屋只能在本集体组织范围内买卖。

  4、门卫开箱检查问:每天下班,单位门卫都会打开我们自备车的后备厢进行检查,这样做是对我们的侵权吗?如果属于违法行为,我们该如何做?

  答:门卫无权检查你们的私人物品,若怀疑你们夹带单位财物,可以报警处理。如果门卫要强行检查,你可以打电话报警。(北京市盛峰律师事务所李松律师解答)(林靖)

责任编辑:初明珠

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