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二手房垫资交易需要六个步骤

2008-02-25 15:47:20

来源:北京青年报  



    “转按揭”叫停,卖方有抵押、买方要贷款,担保公司或经纪公司先垫资———

    去年底,王先生看中一套二手房准备买下来。由于卖方还有不少银行贷款没有还清,而王先生又不能一次性付款,也要银行贷款;因此就需要“转按揭”,也就是将卖方的贷款转移到王先生名下。恰恰就在去年底今年初银行叫停了“转按揭”,使这笔二手房交易陷入困境中。据了解,类似的情况在去年底及今年初大量出现,也是导致二手房交易量下降的重要原因之一。

    “转按揭”叫停后,卖方有抵押、买方要贷款情况下,有什么办法来完成交易呢?据记者了解,除了买卖双方自行筹资外,担保公司、经纪公司先垫资,还清业主贷款余额,解除房产抵押,再进行买方贷款等后期操作,也就是“垫资”交易方式正在兴起。业内人士认为,在目前从紧的货币政策下,二手房“垫资”交易将在今年大行其道。

    据“链家地产”市场研发中心分析,担保公司或经纪公司垫资的方式则多出了资料核实、内部财务申请等流程,这两种方式只是资金来源不一样,还款后的流程是一致的,主要分以下六步:

    六步完成垫资交易

    第一步,签订买卖合同,买卖双方达成交易意向,并签署买卖合同。同时,买卖双方约定垫资资金的来源以及垫资服务费由谁支付。

    第二步,备件。买卖双方签订买卖合同后,如果是担保公司或经纪公司垫资,需要买卖双方把买卖合同、借款合同、双方的身份证明等材料备齐,交由经办人员办理。如果是卖方自行筹款,则直接由卖方约银行进行提前还款就可以了;如果是买方筹款,担保公司或经纪公司在中间承担担保责任,那么买卖双方及担保公司或经纪公司三方签署担保协议,还款后就可以直接进入以下第五步的解押环节。

    第三步,核实。经办人员在收齐资料后,到银行核实卖方贷款的余额,然后在房地局核实房产抵押情况。这个过程根据银行及房地局的查询速度决定,一般三个工作日左右即可完成。

    第四步,还款。在核实完后,由担保公司或经纪公司内部进行垫资申请、审批等手续,并与业主原贷款银行约定提前还款的时间;岁末年初由于提前还款较多,因此预约时间往往比较长,比如工行、建行等房贷大户,还款一般需要提前一个月预约,届时直接到银行柜台或按预定存入资金即可。这个过程大概需要一个月。当然,各个银行甚至各个支行网点的规定可能都有所不同,所以这个环节的时间具有一定的弹性。

    第五步,解押。还清贷款后,银行会出示贷款结清证明,卖方与代办人员携此证明到房地局进行解押,各个房地局解押的时间不一,如海淀区,一般当天就可以完成解押,朝阳区则分手工解押及网上申请两种。手工解押的一般当天可完成,主要针对07年以前的贷款,07年后的贷款抵押则需要网上申请,一般需要10天左右才能解押。根据不同区县房地局情况,这个过程需要1-30天左右。总体来看,“垫资”整个过程需要1-2个月时间;具体还要看银行、房地局的时效。

    第六步,后期买方贷款、物业交割。解除房产的原抵押后,买方就可以进行贷款了,随后的流程便是银行贷款审批、物业交割等,直至整个交易的完结。

    费用方面,如果是买方筹款还清业主的贷款,担保公司或经纪公司需要承担担保责任,担保服务费可由买卖双方协商由谁来出;如果是经纪公司进行垫资,以链家地产为例,服务费为3500元,垫资额超过25万,加收超出部分的2%。比如业主未还清的贷款为28万元,那么垫资费为4100元(3500+ 600)。

责任编辑:初明珠

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