小梅在北京，男朋友在深圳，近期因结婚，想在北京或深圳购房。但各种媒体、机构不同声音的轰炸让她头痛不已，近期深穗房价出现下跌，有的说房价即将出现拐点，原因是政府要让“居者有其屋”，肯定会把房价调下来，连万科董事长王石也这么说，似乎值得相信；但北京的人这么多，地这么少，说房价会下跌，事实又让人难以相信。房价究竟会咋走？何时买房划算？买哪儿的房合适？

    房价咋走?

    在中国，只要政府想做到的事情，一般是可以做到的，所以有理由首先考虑政策的影响。对于2008年“山雨欲来”的政策调控，核心券商、中立专家、地产中介和大地产商的一致看法是，房地产调控将成为常态，购房者有必要以平常心对待之；10～15年内房地产业的支柱地位不会改变，中长期发展前景依然乐观；政府的宏观调控也会掌握好松紧尺度，以维持经济增长和就业，不会“赶尽杀绝”。基于房地产业的特殊地位，2008年从紧的政策调控会大打折扣，调控效果将低于预期。

    影响房价的直接因素除了政策便是供求。从供给角度看，国信证券、兴业证券、天相投顾等机构一致认为，尽管建设保障性住房有助于改善供给结构、增加有效供给，但由于土地资源的稀缺性，2008年供给增加依然有限，北京、上海等主要城市2008年的供应量可能较2007年下降10%，政府控制土地和信贷更加剧了这一局面。建设部政策研究中心发表的报告指出，供应紧张状况虽得到一定缓解，但制约供给的因素依然存在。

    而与有限的供给相比，需求增长依然是无比强劲的。国信证券、兴业证券、国泰君安证券、长江证券、天相投顾、链家、我爱我家等机构一致认为，年轻的中国人口结构产生的人口红利、城市化和工业化进程、居民财富快速增长、人民币升值下国际热钱涌入、国内资金积聚到城市，将使房地产市场的强劲真实需求维续10～15年。国泰君安证券指出，美日韩三国的婴儿潮时代，从居住、消费、投资到享受等层次的强劲的渐进需求，催生了年房价涨幅超过15%、长达15年的房地产牛市。

    房子咋买?

    以上分析了2008年的房价走势，目的是为购房者的买房攻略提供参考。下面可以来想想买什么房？何时买房？何地买房？

    买什么房?

    因购房需求而异。几乎可以肯定的是，即使保障性住房的供给将长期远小于需求，很多符合条件的购房者也只能在若干年后买到，但若干年后保障性住房的价格也很难高于当前同地段的商品房价格。所以以自住需求为主、有条件购买保障性住房的购房者，也还是值得等上一段时间的；等待期间，可将资金投资股市、债市以规避贬值。而以投资性需求为主的购房者，由于政策对保障性住房购买和转让的限制会日益严厉，可能还是以购买商品房为妙。

    何时买房?

    当前在北京等地方盛行一种“神话”，即奥运会后北京等地的房价会跌下来，等那时买房会大占便宜。散布这种“神话”的人应该被打耳光，首先他们没有区分商品房和保障性住房。基于前文分析，房价上涨主要是由强劲的自住性需求带动的，即使2008年商品房价格涨幅会趋缓，但它还是在涨，在涨就意味着将来买比现在买要贵。对于难以排上保障性住房资格或打算购买商品房的购房者，拖延无异于踏空，不妨借鉴股市的操作策略，在房地产牛市行情中逢调整买入。即使有资格买保障性住房，那也跟奥运会没有关系，而是要等什么时候排到什么时候买。

    何地买房?

    自住性需求的购房者在此问题上无法选择，但投资性购房者应该好好考虑这一问题。结论很明显，京沪深穗等一线城市涨幅过大，也是宏观调控重点，如果调整幅度有限，上升空间也有限，用价值投资的理念来看，缺乏“安全边际”；倒是如果出现大幅度调整，如深圳调整30%～50%，还可以考虑买入。投资性购房者的注意力应该放到二三线城市，尤其是西安、武汉、沈阳等房价开始启动的二线城市和一线城市的卫星城，这些城市房产的中线投资价值很大。如果投资者是对安全边际要求较高的价值投资者，也可提前布局三线城市。(作者：叶波)