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投资房产靠工薪经验谈

2008-01-17 11:13:02

来源:千龙网  



    赵先生 计算机行业从事技术工作

    赵先生 2002年有存款20万元,月收入6000元左右,没有住房公积金。

    女朋友(现在的太太)在上海复旦大学上研究生。

    记者:为什么想要在上海复旦大学附近买房子呢?买了房子影响生活质量了么?

    赵先生:考虑到复旦大学附近的社区环境比较成熟,而且都是著名高校,中小学也很多,文化氛围较好,未来孩子上学方便,两人决定就在复旦大学附近买房子。由于我们双方家庭负担较重,希望房子总价不要太高。十一期间,两人在复旦大学附近寻找房源,偶然发现一个叫文化名园的小区,房子均价在4200元左右,面积45平方米—150平方米的户型都有,大多是小户型。我们看中了其中一套房子:面积60平方米,每平方米4100元,总价246000元,楼层一楼,还有一个十平方米的小露台是送的,不到两小时我们就做了决定,买下了房子,首付54600元,商业贷款19万,选择等额本金的还款方式:第一个月还款1790元左右,以后每个月递减。2003年底花了10万元左右装修了房子。两年以后,经济宽裕了,就一次性把剩余房贷全部还清了,买这房子的时候觉得挺轻松的!

    2005年初,结婚后想卖房

    记者:有了自己的房子,为什么不住在自己舒适的居室里呢?又怎么就有想卖掉房子的念头呢呢?

    赵先生:后来由于工作调动的原因,为了工作方便,就都分别住在工作单位宿舍里。想着花了那么多的钱也没有享受自己的新房,居住的价值不大,也想过租出去,但是要找房客还担心人家不爱惜等,当我们做好决定想把房子卖的时候,令我们做梦也没有想到的是,房子价格差点翻了两倍,有人给房子出价77万(包括所有家具家电)。最终由于户口的问题,房子没有卖,现在出租给我太太的同学,人家很爱护房子,我们也放心。

    2005年6月,偶然得到信息,重庆买了两套期房

    记者:上海的房产算是投资得利了,那么怎么又在重庆买房产呢?

    赵先生:2005年6月,在重庆市和朋友在一起聊天,听到朋友说起重庆的房产,自己听了介绍就觉得有投资价值,一下子就又买了两套期房。2008年交房,房价分三年全部付清,房价每平方米2000元,共240平方米,总价48万元。目前已经支付了30万元,2007年必须全部付清。

    2006年,在北京投资房产么?

    记者:想在北京投资房产么?

    赵先生:2006年7月,我们都来到北京工作,由于工作频繁调动的原因,而且投资了重庆的房产,经济上也比较紧张,目前没有打算在北京购房,现在是租房住。而且我现在出国培训的机会很多,可能将来会到国外去任职。

    记者:现在您有3套房产了,这么多的房产了,都是用来作出租么?现在是以租养房么?

    赵先生: 目前上海的房产出租收入作为我们双方父母的赡养费。我们也只是一般的工薪阶层,现在还是用工资和奖金在支付现有的房屋贷款,经济上也有些压力的。但目前看上海的房产的回报率还是很高的,投入本金24.6万,前两年支付利息1.4万,目前房产估计价值65万,这四年的平均年回报率38%。对我们一般老百姓来说,还是很满意这样的投资回报率的。可能将来还会升值的。

    我们打算等重庆房子交房后转手出卖,也可能会在上海再新购买一套面积在120平方米左右的房子,原来上海的小房子继续出租,租金用于支付新房子的房贷。

    理财专家点评:赵先生一家的房产规划思路非常清晰,从购买不超过自己承担能力的小户型房子→投资购房→未来的换房计划,都是非常明智的决定。

    赵先生购房时点好:2001年以前,上海城市居民的可支配收入增长高于房价的增长。但从2002年以后,房价的涨幅大大高于居民可支配收入涨幅,居民房价收入比(房屋总价与家庭年收入之比,即房价为收入的倍数)不断上升,2002年上海商品房价格为每平方米4143元。

    2003年房价涨幅达23.8%,商品房价格上升到每平方米升到5118元,而普通居民的收入增长只有12.2%;从2002-2003年两年看,房价上涨近33%,而居民收入只有增长13%左右,房价收入比不断上升,从2001年的不到10∶1上升到了2003年的12∶1左右。2004上海市商品房价格每平方米达到6489元,全年涨幅26.79%。2005年上海商品房价格升到6842元。受国家宏观调控政策影响,上海房价开始下跌,2006年一季度全国70城市房价涨5.5%,上海跌幅为2.5%,领跌全国。

    从上海房价的走势看,赵先生购房在2002年,正是上海房价开始高速上涨的起点,一直到2005年,上海房价持续三年的高速增长,很多房子价格翻了几番。虽然在2006年上海房价有所回落,但幅度不大,今年7月,该小区同类型的毛坯房售价还在65万左右。

    在重庆的购房选择也自有道理:重庆市作为西部的直辖市,在西部大开发战略的推动下,经济快速发展,人民生活水平大幅度提高,为重庆房地产业发展提供了良好的机遇。重庆作为新兴的直辖市,房地产政策十分灵活,房地产市场呈现一片繁荣的良好势头。

    2005年,重庆市主城区商品房成交均价为2587元/平方米,稳中有升。 2006年上半年,商品房期房预售均价2550元/平方米,同比上涨9.3%。重庆房价不会大起大落,今后重庆的房价应该是稳中有升,持续健康良好的发展,所以郑先生重庆的房产投资收益是可以预见的。

    北京房产,7月以来,国家在房地产宏观调控方面频频出手,“90平米/70%以上”户型限制细则正式出台,二手房交易的个税与过户挂钩的政策开始实施,限价商品房用地即将入市……但北京的房地产市场并没有因为国家调控的“降温”力度而“退烧”,房价依然坚挺。更何况,赵先生可能将来到国外去工作,在国内购置太多的房产,一是降低了现金的流动性,二是人在国外,国内的房产不太方便打理。所以不建议再在北京投资房产。

    从赵先生的整个房产投资过程来看,这三种思路非常值得借荐:

    第一、 一般人以房贷负担计算的房价上限,约为年收入的5-8倍

    在第一次购房时由于家庭负担较重,选择房子总价低的经济适用房,不要超过自己的承受能力。在经济宽裕的时候选择性投资,投资收益用于换房计划。

    对工薪阶层的房产规划的建议:首次置业千万不要超过承受能力。

    由于很多工薪阶层,刚开始工作时存款不多,大多首付还要靠父母赞助,由于很多不确定的因素,不适宜选择房价过高的房子。购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担,对家庭现金流量与生活水准的影响长达一二十年。不能陷入低首付款的陷阱,买自己负担不起的房子。一般来说要考虑目前家庭的净资产、收入增长率、收入用于放贷的比率、房贷利率等因素来概算房屋总价负担能力。总的来说,一般人以房贷负担计算的房价的上限,约为年收入的5-8倍。

    第二、在没有更好的投资渠道时,首先选择还房贷

    如果资金投资不太专业,在没有更好的投资渠道时,首先是还住房贷款,中国现在的银行利率不断攀升,房贷利率也越来越高,很多投资项目的回报率都不及银行房子贷款利率高,所以建议首选归还放贷。

    第三、 制定可行的换房计划

    很多人往往不是一次置业,第一次买房都是过渡性的,在制定换房计划时首先需要计算换房能力,要计算新房价值、首付、售旧房收入所得及剩余的房屋贷款等因素,还要考虑装修费用、中介费用、以及换房期间的住房问题。同时,应该考虑购房的机会成本,可以将购房钱款用于投资回报率更高的产品。

    购房不是理财的唯一目标,若把家庭所有的资金全部用来支付购房或是满足换房需求,会耽搁子女教育金或退休金的筹措时机,很多人甚至沦为“房奴”。为了不断的投资房产,占据了大量的现金流,有时可能会降低现在的生活水平。建议可在资金准备充分前暂时租房。一般购房房价的上限,约为年收入的5-8倍,月供款占收入的30%左右比较合理,这样在家庭财务安排上才具有一定的自由度,不至于沦为房奴。

初明珠

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