尽管3月1日我市对二手房交易征收个人所得税,但是依然没有堵住假合同……

　　水母网3月14日讯 中介公司可以和买卖双方签订两份甚至多份不同的买卖合同，其中一份合同是以买卖双方的真实交易价格签订，另一份是中介公司按照更低的价格签订，后者被业内称为“假合同”或者“阴合同”。在二手房市场上，这种交易方式比较常见，业界认为这种交易方式会随着3月1日二手房交易需要缴纳个税而中止，但记者通过近日的调查发现，阴阳合同并没有因之而灭迹。

　　以真作假逃税赋

　　记者8日至10日间见证了埠岚小区一栋房产交易的全过程：卖主王梅（应采访对象要求，采用化名）卖给李阳（化名）一套三居室房屋，实际价格为32万元。按照现行标准，王梅需要缴纳营业税32万元×5.5%＝17600元，个人所得税32万元×1％＝3200元，李阳需要交纳的契税为32万元×1.5%=4800元。

　　如果签“阴阳”两份合同———一份是给房屋管理部门“看”的购房合同，一份是双方持有的真正购房合同，就可以将给房屋管理部门的“明”合同即假合同的价格调低，从而规避部分应缴纳的契税，而以中介公司为第三方见证人的真合同———“暗”合同则写明实际成交价格。

　　10日上午，中介从房管部门拿来一份格式合同，李阳同王梅在交易价格上写上26万元，并按了手印，在中介的“这是份不起作用的合同”解释下，王梅也按了手印。这样一来营业税变成26万元×5.5%＝14300元，契税变成26万元×1.5%＝3900元，所得税变成26万元×1％＝2600元相比实际营业税、契税、所得税分别少了3300元、900和600元，这还不包括少交的印花税。

　　价格相差不大难辨真假

　　房产协会秘书长郝广持告诉记者：“对于二手房交易合同的审查，房管部门主要是审查交易双方资格以及房屋朝向，申请人资质等方面。交易价格是否符合市场价格由财政局契税部门来判断。只有买卖双方缴纳契税、营业税等其他税之后，房管部门才能办理过户。”

　　昨日记者来到财政局在市房产交易中心设立的契税窗口了解到，他们对辖区交易的每处房产根据位置、年限等条件有一个基本价格。据悉在实际操作中，这个基本价格并不能作为实际交易价格。契税窗口的徐辉告诉记者，“为了减轻老百姓购房税赋负担，基本价格普遍比市场价格低20％，另外每个小区有每个小区的特点，甚至每栋楼、每个二手房都有自己的特点，有的房子存在这样或那样的问题，或者卖主因为急需用钱，相比同位置的房产总价格自然要低很多。只要价格不离谱，很难断定二手房价格是为了逃税而人为做低或者是双方真正交易价格。”

　　买卖双方都有风险

　　“只要你们双方实心实意交易房子，不是投机捣鬼不毁约的话，那就没问题。”中介公司这样答复同时存在担心的交易双方。但事实上，对于买卖双方而言，这种交易蕴藏着极大风险。高价买卖低价报税属于虚假交易，虽然买卖双方都可以降低支出，但一旦买房人再次将房子转让时，将直接面临房屋出售时估值降低，再次缴纳二手房交易所得税将会更多。

　　根据我市3月1日正式执行的二手房交易规定，要按照转让所得的20%税率征收个人所得税。由于合同标注的交易价格较低，而卖出的价格较高，个税缴纳的无疑要比实际缴纳的要多。

　　中介打消交易双方的顾虑：“那倒没有问题，这个房子将来还要卖的话你可以说各种收据都找不到了，缴纳个税可以按照第二个条款———售房金额1%缴纳，这样就不会出现多缴所得税的情况了。至于现在的卖方，价格当然越低个税越少了。”

　　但是这句话并没有打消卖方的另一个顾虑：如果是不良买家与中介合伙的话，有可能遭遇有一部分房款收不回来的风险，最后只能按照最低价格交易房产。由于政府部门所看到和所审核的合同都是按规定填写的原价买卖合同，因此只承认原价合同，买卖双方一旦因为补充合同发生纠纷，就很难裁定，如果双方是口头约定，进行现金交易，那风险就更大了，另外这种买卖双方私下签署的合同并不受法律保护。

　　据了解，这种通过双份合同甚至更多份来达到目的的现象不仅出现在二手房交易上，甚至在住房贷款评估、工程招标中屡屡出现。 本报记者 孙长波

责任编辑：夏白白